Capítulo 15 – Simulações Práticas e Cálculo de Rentabilidade

📐 15.1 O Que é Rentabilidade Imobiliária?

A rentabilidade é o percentual de retorno que um imóvel gera sobre o valor investido, seja por aluguel ou valorização.

Fórmula básica do retorno de aluguel:
Rentabilidade Bruta Anual (%) = (Valor do aluguel x 12) ÷ Valor do imóvel x 100
Rentabilidade Líquida: desconta IPTU, condomínio, vacância, manutenção e impostos.

Uma rentabilidade bruta ideal varia entre 0,5% a 1% ao mês (6% a 12% ao ano). Abaixo disso, pode ser mais vantajoso investir em renda fixa ou fundos imobiliários.

🧮 15.2 Simulação 1 – Apartamento de R$ 350.000 para Aluguel

Localização: Bairro Jardim Goiás – Goiânia
Imóvel: Apartamento 2 quartos, 1 suíte, 70m²
Valor de compra: R$ 350.000
Aluguel médio mensal: R$ 2.200

Despesas mensais:
Condomínio: R$ 550
IPTU mensalizado: R$ 100
Manutenção: R$ 100
Vacância estimada: 1 mês ao ano (8,3%)

Cálculo da rentabilidade:

• Receita bruta anual: R$ 2.200 x 12 = R$ 26.400
• Despesas anuais (condomínio + IPTU + manutenção + vacância): R$ 6.600 + R$ 1.200 + R$ 1.200 + R$ 2.200 = R$ 11.200
• Rentabilidade líquida anual = (R$ 26.400 - R$ 11.200) ÷ R$ 350.000 x 100 = 4,34% ao ano ou 0,36% ao mês

Interpretação: Rentabilidade razoável, inferior a renda fixa isenta (LCI, LCA), mas pode valer a pena com foco em valorização (estimada em 6% ao ano).

🧮 15.3 Simulação 2 – Casa em Condomínio Fechado para Valorização

Localização: Parque das Laranjeiras – Goiânia
Imóvel: Casa térrea, 3 quartos, 125m² em terreno de 300m²
Valor de compra: R$ 480.000
Valorização média anual: 8%

Despesas anuais:
IPTU: R$ 1.800
Condomínio: R$ 4.200
Seguro e manutenção: R$ 2.000

Cálculo da valorização:

• Projeção após 5 anos: R$ 480.000 x (1,08)^5 ≈ R$ 705.000
• Ganho bruto em 5 anos: R$ 225.000
• Despesas no período: R$ 8.000 x 5 = R$ 40.000
• Lucro líquido projetado: R$ 185.000
• Rentabilidade líquida acumulada em 5 anos: 38,5% ou 7,7% ao ano

Interpretação: Investimento para valorização, ideal em bairros em expansão e imóveis bem conservados.

🧮 15.4 Simulação 3 – Comprar para Morar vs. Alugar

Imóvel: Apartamento de R$ 400.000
Financiamento: 80%, 30 anos, juros 9% a.a.
Parcela aproximada: R$ 3.200
Aluguel do mesmo imóvel: R$ 2.000

Comparação em 5 anos:

• Comprar: Entrada R$ 80.000 + 60 parcelas (R$ 3.200 x 60 = R$ 192.000) + IPTU/condomínio (R$ 600 x 60 = R$ 36.000) = R$ 308.000 investidos
• Alugar: Aluguel (R$ 2.000 x 60 = R$ 120.000) + IPTU/condomínio (R$ 600 x 60 = R$ 36.000) = R$ 156.000 gastos
• Diferença: R$ 152.000 a mais ao comprar
• Ao final, comprador quitou ~10% do imóvel (R$ 40.000)
• Inquilino pode ter investido a diferença e obtido retorno maior

Interpretação: Comprar para morar compensa a longo prazo (15+ anos); alugar é melhor para curto prazo se reinvestir difereça com disciplina.

📈 15.5 Como Usar Esses Cálculos na Sua Decisão

• Qual o preço total (com impostos e taxas)?
• Renda de aluguel ou valorização esperada?
• Custos fixos: IPTU, condomínio, vacância?
• Comparação com outros investimentos (CDB, LCI, FIIs)?
• Você compra para morar ou gerar renda?
• Qual o prazo de permanência planejado?

🧠 15.6 Ferramentas Úteis para Simulações

• Calculadoras online de rentabilidade imobiliária, financiamento e planilhas Excel/Google Sheets
• Apps financeiros: Mobills, Organizze, RealData

📌 Conclusão: Quem Não Mede, Se Ilude

Investir em imóveis sem simular é como dirigir de olhos fechados. Use planilhas e calculadoras, que são frias mas sempre dizem a verdade, para decisões mais seguras e inteligentes.