Capítulo 14 – Documentação e Segurança Jurídica: Como Evitar Golpes e Erros

📋 14.1 A Importância de uma Documentação Impecável

A empolgação de comprar um imóvel não pode suplantar a razão. Muitas pessoas assinam contratos ou entregam sinal sem conferir a regularização do imóvel.

Resultado: prejuízos financeiros, processos judiciais ou perda do imóvel. Segurança jurídica é tão essencial quanto localização ou preço.

📜 14.2 Documentos Pessoais do Vendedor

Para pessoa física:

• RG e CPF
• Certidão de casamento ou união estável
• Certidões negativas de protestos, ações cíveis, trabalhistas, federais e execuções fiscais municipais e estaduais, justiça do trabalho e federal
• Comprovante de endereço atualizado

Para pessoa jurídica:

• Contrato social e alterações
• Cartão CNPJ
• Certidões negativas da empresa e sócios
• Ata de autorização para venda (quando necessário)

🏡 14.3 Documentação do Imóvel

• Matrícula atualizada (menos de 30 dias) — mostra histórico, proprietário, ônus e ações judiciais
• Certidão negativa de débitos de IPTU
• Certidão negativa de débitos condominiais (para aptos)
• Habite-se — comprova conformidade legal da obra
• AVCB para imóveis comerciais
• Planta aprovada e registro na prefeitura
• Laudo de avaliação e vistoria técnica, se financiado

Atenção: jamais feche negócio sem conferir estes documentos com profissional (corretor, advogado, despachante).

🧾 14.4 O Contrato de Compra e Venda

• Descrição completa do imóvel
• Dados das partes envolvidas
• Valor total, formas de pagamento e prazos
• Cláusulas de desistência, multa, encargos e impostos
• Condição do imóvel e entrega de chaves
• Declaração de inexistência de ônus ou disputas judiciais
• Assinatura com firma reconhecida

🧠 14.5 Cuidados Extras com Golpes e Fraudes

• Clonagem de anúncios em sites com ofertas falsas
• Falsos corretores exigindo sinal sem autorização
• Propriedades penhoradas ou em disputa judicial
• Assinaturas falsas em procurações ou escrituras
• Parcelas pagas diretamente a terceiros fora do contrato

Consulte o CRECI do corretor, verifique certidões e desconfie de preços muito abaixo do mercado.

📝 14.6 Registro em Cartório: Quando a Compra é Legal de Fato

• Levar a escritura pública ou particular
• Pagar taxas de ITBI e registro
• Aguardar atualização da matrícula com seu nome

Somente após isso o imóvel é seu legalmente, com segurança jurídica total.

🧮 14.7 Custos Envolvidos na Regularização

Planeje esses valores no orçamento para evitar surpresas na negociação.

✅ 14.8 Resumo Prático: Checklist de Segurança

• Matrícula atualizada
• Situação fiscal do vendedor
• Certidões negativas judiciais
• IPTU e condomínio pagos
• Habite-se e documentação técnica
• Contrato detalhado e claro
• Escritura e registro finalizados
• Assistência profissional confiável